2月8日，中国***发布了《监管规矩适用指引——管帐类第4号》（简称“4号指引”）。依据该规则中相关表述，原始权益人及出资者两边均可将REITs确以为权益特点产品。
商场人士表明，公募REITs定位为特别权益产品，含义严重，不只能够明晰引导原始权益人的明晰发行逻辑，更有助于出资组织树立匹配的出资逻辑、出资战略、危险操控、管帐核算以及查核机制等。
明晰公募REITs权益特点定位
自公募REITs上市以来，商场各方遍及认同REITs产品的权益特点，实践中已上市REITs在原始权益人层面也已按权益进行列报，但在准则性层面并未作出明晰组织。
公募REITs作为财物上市的渠道，出资人既获取财物所发生的运营收益，也相应承当财物运营相关危险，并非获取固定收益，危险收益更靠近权益类产品。
公募REITs产品在二级商场买卖价格，除了自身财物运营改变影响外，受宏观经济、方针、资金等要素影响较大，依据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅到达58%，如此起伏的动摇性也充分阐明其更靠近权益特点的特征。
此次***发布的4号指引也指出了相关问题。4号指引指出，监管实践发现，部分公司关于并表原始权益人在兼并财务报表层面将根底设施REITs其他方持有的份额列报为负债仍是权益，存在了解上的误差和不合。
4号指引指出，并表原始权益人兼并财务报表层面关于根底设施REITs其他方持有的份额，列报为负债仍是权益，首要取决于原始权益人是否存在无条件防止交给现金或其他金融财物的责任，详细考虑以下两方面要素：
一是根底设施 REITs 是否能够防止现金分配责任。依据***、买卖所等相关监管要求，若根底设施REITs产品接连两年未按照相关规则将不低于基金年度可供分配金额的 90%进行收益分配的，相关基金产品将按规则被买卖所停止上市。据此，发行人有权挑选在买卖所停止上市以防止前述规则要求的现金分配责任。
二是根底设施 REITs 是否能够防止到期强制清算责任。根底设施 REITs 尽管成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的根底设施财物延伸合同期限。
因而，如发行人已按照相关规则要求阐明前述分配、停止上市和扩募延期组织，且不存在其他或许导致判别为金融负债的约好，则发行人不存在不可防止的付出责任，并表原始权益人在兼并财务报表层面应将根底设施 REITs 其他方持有的份额列报为权益。从根底设施REITs 其他出资方的管帐处理视点看，其持有的份额在性质上归于权益东西出资。
推进公募REITs商场生态建造
商场人士指出，树立REITs产品权益特点一致是REITs商场生态建造的根底，将进一步影响商场投融资两头建造、配套机制完善。
一是有利于保护二级商场安稳，促进长时间装备出资。本次方针的出台，明晰了在管帐核算时RIETs为权益特点产品，能够挑选将估值损益计入其他归纳收益的金融财物科目，消弭二级商场短期动摇对利润表的影响，缓解商场因流动性和止损压力带来的被迫减持行为，鼓舞组织出资人长时间持有，较好地匹配公募REITs种类长时间出资的事务本质。为社保资金、养老金、企业年金等长时间资金和其他装备型出资者进入商场夯实根基，进一步优化出资者结构，推进长时间装备型资金份额提高。一起，公募REITs商场能够更好发挥长时间出资者对根底设施项目的估值定价功用，引导实体财物的一二级买卖商场良***互。
二是助力公募REITs商场常态化发行，激起盘活财物生机。原始权益人尤其是央企与国企等特别重视盘活存量财物、降杠杆作用，因为REITs能否计入权益东西缺少明晰准则组织，在权益特点认同和活跃推进项目培养方面仍存在困惑和疑虑。此次方针出台，有助于企业盘活存量财物、下降企业杠杆预期，将大大提高企业发行的活跃性，然后助力公募REITs商场继续扩容。
“近期REITs项目2023年四季报连续发表，全体运营较为稳健，边沿上略有分解，全年可供分配方针根本达到。”有商场组织指出，管帐处理方式的明晰将进一步推进商场锚定REITs底层价值进行买卖，促进商场价格更严密地环绕价值动摇。当时许多REITs项目或许现已处于估值偏底部区域，其高分红特点和装备价值进一步凸显，在估值办法调整和商场、管理人、监管的协同支持下，商场价值有望得到修正。
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